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【西班牙】华人在西班牙投资买房该关注啥?

欧洲时报西班牙版报道,对于传统的中国投资者来说,买新房似乎是一个不置可否的观念。但随着经济的发展和城市的规划建设,越来越多的新房价格高不可攀、位置又远离城市中心,因此不论是在国内还是在海外,投资者的目标逐渐转向了二手房市场。西班牙的不动产市场自经济开始复苏后,在蓬勃发展的同时又面临着经济泡沫的威胁。近段时间,在西班牙如马德里和巴塞罗那这样的大城市,居然出现了没有新房现房可买的现象。

新房还是二手房?地段还是价位?

对于西班牙人来说,买新房还是二手房好像并不是什么值得纠结的事情,但是记者从“不讲究”的西班牙人口中了解到的却恰恰相反:大部分西班牙人表示,虽然西班牙人没有风水这一说,但还是更期待买到新房,可以按照自己的想法装修。其实很多时候购买二手房都是生活在西班牙的无奈之举。
 

由于房产?;?,西班牙近十年来的新房建设接近瘫痪状态,导致了市场上能出售的新房创历史新低,而这也解释了房价压力问题。根据价值评估协会(Sociedad deTasación)的数据显示,近两年,在巴塞罗那及其周边的城市群(占全省人口的65%,住房总量的66%),已售出了89%的新房,目前在售的新房数量为3601套, 其中1047套新房位于巴塞罗那市(巴塞罗那居住人口数量为160万人,即相当于每1528个居民可以有1人买新房)。
 

而在马德里及其周边的城市群,情况大致相同。近两年在售的楼盘减少了93.7%,只剩下6319个房子待售出,其中,有3067个新房位于马德里市(相当于每1320个居民可以有1人买新房)。
 

也就是说,以马德里和巴塞罗那为首的西班牙城市,新房的存量相当稀少,在近两年内的新房存量减少了90%,存在严重的供不应求状况。因此,很多生活在西班牙的人在进行投资置业时,不得不考虑二手房,而想要买新房的投资者则只购买期房。这就导致了很多房子甚至还没有开始建就已经被预购了。
 

据价值评估协会市场分析总监César Hernández解释,2014年,巴塞罗那和马德里售出新房中近60%为现房,可以拎包入住。如今,在巴塞罗那售出的新房中只有15%为现房,而马德里更少,只有3%。“供不应求的压力更是加剧了这种趋势,很难扭转”。
 

据其分析,按照目前的节奏,在之后的至少两年内,没有可能买到已经建好的新房。“我们得等到利率开始上涨。到那个时候,买家们的的购房兴趣减退,房租销售速度放缓,开发商建成房屋的时候仍有未售出的房屋”。
 

由于开发商将现有新房囤积,只出售30%,这就导致了市面上的新房更加紧俏。
 

据Hernández解释,在马德里购买未建的期房是一件很常见的事情。在很多地方,一些城市规划建设条例可能会对建房造成一些阻碍,开发商不敢在获得所有许可证前开始建房,但是会开始售楼。而在巴塞罗那,买正在建筑中的房子是比较常见的,因为在拆除原来的老房子后,就会有很多新房屋出现。
 

西班牙房产经纪人解析华人购房


有业内人士表示,比起当地消费群体,大部分在售的新房更倾向于外国消费者,他们的购买力更强。在目前房价看涨、房源紧张的情况下,有购房需求的华人该如何选择?


对此,记者采访了首位获得西班牙房产经纪人职位证书的蒋先生。蒋先生就职于巴利阿里群岛的华鼎物业公司,而巴利阿里群岛与加纳利群岛的房价增长仅次于马德里和加泰罗尼亚,年增长率超过了10%。蒋先生向记者介绍,在西班牙的购房客户的选择还是比较广泛,但由于马德里、巴塞罗那和巴利阿里群岛这些城市的旅游业发达,可开发的土地有限,又加上居住需求不断上升,租金回报率相当高。以巴利阿里群岛为例,从Palma市中心的住房,到Esporlas的郊区小镇、Lloseta的农家小院或Calvia的海景别墅,都是华人投资者的理想目标。


蒋先生表示,华人购买不动产,主要以自住、度假、或者投资目的为主。但区别于西班牙本地的华人客户和国内的意向投资者,前者更注重于生活方便;后者则更看重生活氛围。这就表示国内的意向投资者可能更加偏爱位于环境较好地区的新房。


据西媒发布的报告显示,预计巴塞罗那目前在售的新房将在14个月后全部售出,而马德里的将在8个月内全部售出。目前,房价已经在上涨。“如果没有出现新楼盘以应对日益增长的购房需求的话,那么房价将会继续加速上涨。”


其实,相比马德里和巴塞罗那,西班牙房地产注册研究院在对西班牙2017年年度购房情况分析的报告中提到,外国人在加纳利群岛(31.4%)和巴利阿里群岛(31.3%)的购房比例位居前列,高出马德里和巴塞罗那。蒋先生表示这也是导致巴利阿里群岛物业价格和租金上涨迅猛的原因之一。


面对新房压售、期房抢手、二手房价格猛涨的情况下,蒋先生认为需要提醒广大侨胞的是,在资金不是很充裕的情况下,购房会带来不必要的压力和和风险。但是在“有限的投资资金”的选择性上可以参考比如参加税务局的物业拍卖会和收购银行或开发商的停滞项目等。选择抵押贷款的购房者,要注意满足两个基本条件,一:有稳定的收入来源证明,比如说一年以上的固定工作、工资单,年度税单等; 二:有足够的存款来支付前期的费用,而且最好是已经存在本人银行账户上的。蒋先生强调,随着近几年西班牙对反洗黑钱政策的严谨,很多华人同胞将首付款直接现金存入银行已经不适用。

 

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